Vợ chồng tôi đều đã ngoài 60, cách đây mấy năm con trai tôi lập gia đình có tặng một mảnh đất khoảng 100m2. Lúc đó, vợ chồng tôi đã làm hợp đồng tặng cho con trai và con dâu, các thủ tục sang tên cũng đã làm xong. Nhưng cả con trai và con dâu tôi ngày càng quá quắt không coi bố mẹ ra gì, thậm chí cũng không có trách nhiệm phụng dưỡng cha mẹ, mỗi khi ốm đau chúng nó không đoái hoài gì để ông bà tự lo cho nhau. Bây giờ tôi muốn đòi lại miếng đất đã tặng để bán lấy tiền lo liệu cuộc sống vợ chồng trong những năm cuối đời. Tôi có quyền đòi lại không?
Quang (Hà Nam)
Pháp luật Việt Nam có quy định về việc đòi lại tài sản đã tặng cho, tuy nhiên chỉ có thể được đòi lại khi bạn chứng minh được hợp đồng tặng cho tài sản bị vô hiệu. Hợp đồng này có thể bị vô hiệu về hình thức, như không tuân thủ quy định tại Điều 467 Bộ Luật Dân Sự 2005: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”.
Hoặc hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm về điều kiện chủ thể, như hợp đồng do người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập, do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện. Hoặc hợp đồng bị vô hiệu về nội dung, như xác lập hợp đồng do bị lừa dối, đe dọa hoặc do bị nhầm lẫn…
Theo quy định của Bộ Luật Dân Sự 2005, hợp đồng tặng cho bị vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
Khi đó các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Tuy nhiên, trong trường hợp này, hợp đồng tặng cho bất động sản giữa bạn và các con đã được lập thành văn bản, được công chứng viên xác nhận sự tự nguyện cũng như tính xác thực, tính hợp pháp. Cho nên hợp đồng tặng cho này không thể bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Muốn đòi lại tài sản đã tặng cần phải dựa vào điều kiện cam kết trước đó - Ảnh minh họa.
Điều 470, Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện:
- Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
- Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.
- Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo đó, nếu hợp đồng tặng giữa hai bên có thỏa thuận là sau khi được tặng bất động sản
thì các con phải có nghĩa vụ cấp dưỡng, chăm sóc bố mẹ, mà các con đã vi phạm nghĩa vụ nói trên, thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại bất động sản đã tặng cho.
M.T (tổng hợp)
Muốn mua biệt thự 47 tỷ, phải ‘trao tay’ tiền chênh 30 tỷ
Khách hàng phản ánh không thể mua sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư, mà phải thông qua môi giới thứ cấp, do đó phải trả một khoản tiền chênh lớn không được ghi trong hợp đồng.
Chị Hà (quận Nam Từ Liêm) cho biết chị đang rất quan tâm đến dự án biệt thự liền kề - shophouse Belleville Hà Nội. Dự án nằm ở lô đất B4 Khu đô thị Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Tuy nhiên, môi giới cho biết không thể mua hàng từ chủ đầu tư, do đã bán hết. Chị chỉ có thể mua thông qua một nhà đầu tư thứ cấp với giá thỏa thuận.
Tiền chênh trao tay ngoài hợp đồng hàng chục tỷ
Dự án này được quan tâm bởi đây là một trong những dự án biệt thự liền kề - shophouse hiếm hoi trên địa bàn quận Cầu Giấy, có diện tích khoảng 1,5 ha tiếp giáp 4 mặt đường là Mạc Thái Tổ, Nguyễn Chánh cùng 2 đường nội khu Nam Trung Yên.
Khu biệt thự có 66 lô bao gồm 43 lô shophouse và 23 lô liền kề. Mỗi căn trung bình có 5 tầng nổi. Diện tích mỗi căn shophouse - liền kề ở các mức 111 - 116 - 120 - 227 - 268 - 310 m2.
 |
| Một góc dự án trên đường Nguyễn Chánh (quận Cầu Giấy). Ảnh: Hiếu Công. |
Khi tìm hiểu, chị Hà được tư vấn giá bán mỗi căn biệt thự gồm tiền đất và tiền xây dựng. Tiền đất được tính khoảng 170-260 triệu đồng/m2 tùy từng căn, vị trí và diện tích. Giá xây dựng vào khoảng 5,5 triệu đồng/m2. Giá xây dựng sẽ tính theo tổng diện tích sàn các tầng.
Nếu một căn biệt thự liền kề khoảng 120 m2 sẽ có giá khoảng 23 tỷ đồng bao gồm cả tiền đất và tiền xây dựng. Một số căn có vị trí đẹp hoặc diện tích lớn hơn giá khoảng 30-40 tỷ đồng, thậm chí lên tới 47 tỷ đồng.
Nhưng khi tư vấn, nhân viên môi giới cho chị Hà cho biết chủ đầu tư đã bán hết nên không thể mua trực tiếp mà phải thông qua chuyển nhượng từ một nhà đầu tư thứ cấp khác. Điều làm chị Hà băn khoăn nhất là khi chuyển nhượng hình thức này, giá bán được chia làm 2 phần. Một phần được ghi trong hợp đồng mua bán, một phần được trao đổi ngoài giấy tờ.
Ví dụ một căn biệt thự có giá khoảng 23 tỷ sẽ ghi trong hợp đồng là 12 tỷ đồng. Còn lại 11 tỷ tiền chênh được trao đổi ngoài không ghi vào hợp đồng.
 |
| Bảng giá được cho là của dự án biệt thự - nhà liền kề tại khu vực Nam Trung Yên. Ảnh chụp màn hình. |
Theo bảng giá mà nhân viên tư vấn này cung cấp, căn biệt thự giá cao nhất dự án khoảng 47 tỷ đồng, hợp đồng chỉ ghi nhận khoảng 17 tỷ, hai bên “trao tay” khoảng tiền chênh 30 tỷ mà không ghi nhận tại hợp đồng.
Không chỉ chị Hà mà nhiều khách hàng tìm hiểu dự án cũng được nhân viên môi giới tư vấn tương tự. Khách hàng khó có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải thông qua chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp.
Việc ký kết được môi giới cho là “thực hiện như 2 khách hàng với nhau”, và không phải ký trực tiếp với công ty. Điều này khiến nhiều khách hàng cảm thấy hoang mang. Một số người hoài ghi về tính minh bạch trong thanh toán dự án.
Trong vai một người mua biệt thự, Zing.vn được nhân viên tư vấn dự án này nói thẳng rằng chủ đầu tư đã bán hết, giờ chỉ còn chuyển nhượng theo hình thức như trên. Khách hàng đồng ý thì mua, không thì thôi.
Bán chênh có dấu hiệu trốn thuế, cảnh báo rủi ro tranh chấp
Trao đổi với Zing.vn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết dự án bán theo hình thức như trên có dấu hiệu của việc không minh bạch, có dấu hiệu trốn thuế.
Ông cho biết, thị trường từng ghi nhận một số dự án bán kiểu tương tự. Chủ đầu tư mở bán không công khai, có một số người thân quen, cán bộ công nhân viên, hoặc một bên thứ cấp nào đó. Sau đó mới đến mở bán đến khách hàng bình thường. Khách hàng hỏi mua thì sản phẩm không còn, bắt buộc phải mua từ một bên thứ cấp , "người đã đặt chỗ trước" hoặc trung gian.
Khi mua bán như vậy, giá bán sẽ có sự chênh lệch, mà sự chênh lệch đó công ty không chịu trách nhiệm. Nhà đầu tư cho biết chỉ bán với giá niêm yết ban đầu. Ông nhấn mạnh đây là thủ đoạn tăng thêm lợi nhuận và trốn thuế của một số nhà đầu tư.
 |
| Dự án đang trong quá trình hoàn thiện là một trong những lý do môi giới đưa ra là đã không còn hàng từ chủ đầu tư. Ảnh: Hiếu Công. |
Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội luật gia TP.HCM, Giám đốc Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, cho biết nếu một doanh nghiệp bán giá chênh giữa hợp đồng và giá trị giao dịch thực tế là có dấu hiệu trốn thuế.
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, nếu giá chuyển nhượng được ghi thấp hơn trên hợp đồng thì doanh nghiệp sẽ phải đóng khoản này thấp hơn.
Ngoài ra, nếu các khoản giao dịch thấp hơn sổ sách ghi trong hợp đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ được tính thấp hơn thực tế. Với việc doanh nghiệp bỏ tiền chênh hàng chục tỷ đồng/căn biệt thự ngoài hợp đồng, số tiền thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thấp hơn đáng kể so với con số thực tế.
Ông Hậu cảnh báo những doanh nghiệp bán hàng chênh lệch giá so với ghi trong hợp đồng có thể có dấu hiệu trốn thuế. Điều đáng nói, những doanh nghiệp mua bán như vậy là làm ăn không minh bạch, ảnh hưởng đến uy tín xây dựng lâu dài.
Ở góc độ người tiêu dùng, ông Hậu cảnh báo khách hàng cần hết sức chú ý. Đặc biệt trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì khó có thể xử lý theo giá trị thực tế, mà xử lý theo giá trị ghi trong hợp đồng. Như vậy người tiêu dùng sẽ không được đảm bảo quyền lợi của chính mình.
 |
| Vị trí dự án. |
Facebook
Twitter
Google+
